Статьи
А. Локтионова
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Арендная плата в соответствии с п. 2 статьи 614 ГК устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Независимо от выбранного вида арендной платы последняя должна быть выражена в денежном эквиваленте.
Таким образом, если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления обязательно указывается их стоимость. Стоимость арендной платы должна быть определена также и потому, что от ее размера зависит величина НДС.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание вышеуказанных способов арендной платы или иные формы платежей.
При этом в любом случае арендодателю важно, чтобы арендная плата покрывала все его расходы по содержанию арендованного имущества, а именно следующие:
Кроме того, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Арендатор также вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 статьи 614 ГК).
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Более того, при установлении арендной платы не следует забывать о том, что согласно статье 40 Налогового кодекса (НК) если не предусмотрено иное, то для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена (в том числе, и арендная плата) соответствует уровню рыночных цен.
Можно предложить 4 наиболее распространенных способа установления арендной платы при аренде помещений.
Например, договором аренды установлен размер арендной платы в двух частях:
Данный способ определения арендной платы является законным, если сторонами определен алгоритм расчета. При этом следует зафиксировать размер коммунальных платежей за единицу измерения, как это принято в сферах снабжения, регулирующих ценообразование. Или иначе можно сделать ссылку на документ, содержащий соответствующие тарифы.
Таким образом, установленный таким образом размер арендной платы будет различен в каждом периоде оплаты, поскольку различен будет объем потребляемых арендатором коммунальных услуг.
Следует также отметить, что указанное изменение не является нарушением п. 3 статьи 614 ГК, который запрещает изменять арендную плату чаще одного раза в год, ведь договором установлен и постоянная часть арендной платы, неизменным в течение года должен оставаться и алгоритм расчета.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
А. Локтионова
ОСНОВНЫЕ СПОСОБЫ УСТАНОВЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ АРЕНДЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Согласно п. 1 статьи 650 Гражданского кодекса (ГК) по договору аренды здания или его части – помещения – арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору данное здание и помещение в нем за установленную плату.
Арендатор в свою очередь обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Условие о размере арендной платы по договору аренды объектов недвижимости является существенным. Согласно п. 1 статьи 654 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
- Порядок установления арендной платы при аренде недвижимости
Арендная плата в соответствии с п. 2 статьи 614 ГК устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- предоставления арендатором определенных услуг;
- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Независимо от выбранного вида арендной платы последняя должна быть выражена в денежном эквиваленте.
Таким образом, если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления обязательно указывается их стоимость. Стоимость арендной платы должна быть определена также и потому, что от ее размера зависит величина НДС.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание вышеуказанных способов арендной платы или иные формы платежей.
При этом в любом случае арендодателю важно, чтобы арендная плата покрывала все его расходы по содержанию арендованного имущества, а именно следующие:
- суммы амортизационных отчислений по сданному в аренду имуществу;
- суммы налога на имущество, приходящиеся на сданное в аренду имущество;
- суммы земельного налога, приходящиеся на сданные в аренду здания и сооружения вместе с земельными участками;
- долю общехозяйственных и общепроизводственных расходов, относящуюся к выручке, полученной от сдачи имущества в аренду;
- коммунальные и прочие расходы, непосредственно связанные с обслуживанием и содержанием имущества, сданного в аренду.
Кроме того, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Арендатор также вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 статьи 614 ГК).
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Более того, при установлении арендной платы не следует забывать о том, что согласно статье 40 Налогового кодекса (НК) если не предусмотрено иное, то для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена (в том числе, и арендная плата) соответствует уровню рыночных цен.
- Основные способы установления арендной платы при аренде помещений
Можно предложить 4 наиболее распространенных способа установления арендной платы при аренде помещений.
- А. Указание твердой суммы за все арендуемое помещение.
- Б. Указание твердой суммы за 1 кв. м помещения.
- первая – фиксированная: величина платы за пользование самим арендованным объектом;
- вторая – переменная: определяемая расчетным путем, равная приходящейся на долю арендатора части коммунальных платежей за период.
- В. Арендная плата может быть установлена из двух частей:
Например, договором аренды установлен размер арендной платы в двух частях:
- постоянная арендная плата составляет 10000 руб. в месяц за помещение (включая НДС);
- переменная арендная плата - включает в себя:
- возмещение стоимости потребленной арендатором электроэнергии, холодного водоснабжения и отводной канализации, горячего водоснабжения и отопления;
- затраты на абонентскую плату за пользование телефонными номерами, междугородную и международную телефонную связь;
- специальные платные услуги связи, включая Интернет.
Данный способ определения арендной платы является законным, если сторонами определен алгоритм расчета. При этом следует зафиксировать размер коммунальных платежей за единицу измерения, как это принято в сферах снабжения, регулирующих ценообразование. Или иначе можно сделать ссылку на документ, содержащий соответствующие тарифы.
Таким образом, установленный таким образом размер арендной платы будет различен в каждом периоде оплаты, поскольку различен будет объем потребляемых арендатором коммунальных услуг.
Следует также отметить, что указанное изменение не является нарушением п. 3 статьи 614 ГК, который запрещает изменять арендную плату чаще одного раза в год, ведь договором установлен и постоянная часть арендной платы, неизменным в течение года должен оставаться и алгоритм расчета.
- Г. Арендная плата может быть установлена из одной части, при этом на арендатора возлагается обязанность возмещать затраты на коммунальные услуги, приходящиеся на арендатора.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)