Статьи
И. Еланина
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Указанные условия на основании статьи 432 Гражданского кодекса (ГК) относятся к существенным условиям договора, что означает, что при отсутствии хотя бы одного из них договор будет считаться незаключенным.
Застройщик не позднее предусмотренного договором и единого для всех участников строительства срока обязан передать участникам объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Исключение составляет случай, когда строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК (п. 3 статьи 6 Закона №214-ФЗ).
Заказчик, нарушивший предусмотренные договором сроки передачи объекта, уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка от цены договора за каждый день просрочки.
При этом если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка выплачивается в двойном размере.
В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства.
Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
Просрочка внесения платежа в случае его единовременной уплаты в течение более чем 3 месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона 214-ФЗ – застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 после письменного предупреждения участника долевого строительства о необходимости погасить задолженность по уплате оговоренной в договоре суммы, а также о последствиях неисполнения этих требований.
Если участник долевого строительства отказывается исполнять законные требования застройщика, застройщик имеет полное право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Договор будет считаться расторгнутым со дня направления участнику долевого строительства соответствующего уведомления, которое направляется по почте с описью вложения. При этом застройщик в течение 10 дней должен возвратить участнику долевого строительства уплаченные им деньги.
Застройщик, нарушивший сроки возврата и зачисления денежных средств участника долевого строительства, уплачивает последнему проценты за пользование его деньгами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка. Если участником долевого строительства является гражданин, то указанные проценты выплачиваются в двойном размере (п. 6 статьи 9 Закона 214-ФЗ).
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Если объект долевого строительства был создан с отступлением от условий договора, с нарушением требований технических и градостроительных регламентов, проектной документации, что в свою очередь повлекло ухудшение качества этого объекта, а также стало причиной возникновения иных недостатков, наличие которых препятствует его дальнейшему использованию, то участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика:
Если же нарушения требований к качеству объекта существенны или обнаруженные недостатки никак нельзя устранить, то участник долевого строительства имеет полное право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и кроме этого потребовать от застройщика вернуть уплаченные деньги и проценты. Согласно п. 2 статьи 9 Закона 214-ФЗ застройщик в этом случае в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка. Гражданин - участник долевого строительства получает проценты в двойном размере.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором, но при этом не может быть менее 5 лет. Указанный срок исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства. Помните, что претензии к заказчику по качеству объекта можно предъявить только в течение гарантийного срока.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
И. Еланина
СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Другая сторона договора (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (п. 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закон 214-ФЗ)).
В соответствии с п. 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ договор об участии граждан и юридических лиц в долевом строительстве должен содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет).
Указанные условия на основании статьи 432 Гражданского кодекса (ГК) относятся к существенным условиям договора, что означает, что при отсутствии хотя бы одного из них договор будет считаться незаключенным.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства
Застройщик не позднее предусмотренного договором и единого для всех участников строительства срока обязан передать участникам объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Исключение составляет случай, когда строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК (п. 3 статьи 6 Закона №214-ФЗ).
Заказчик, нарушивший предусмотренные договором сроки передачи объекта, уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка от цены договора за каждый день просрочки.
При этом если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка выплачивается в двойном размере.
Цена договора, сроки и порядок ее уплаты
В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства.
Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
Просрочка внесения платежа в случае его единовременной уплаты в течение более чем 3 месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона 214-ФЗ – застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 после письменного предупреждения участника долевого строительства о необходимости погасить задолженность по уплате оговоренной в договоре суммы, а также о последствиях неисполнения этих требований.
Если участник долевого строительства отказывается исполнять законные требования застройщика, застройщик имеет полное право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Договор будет считаться расторгнутым со дня направления участнику долевого строительства соответствующего уведомления, которое направляется по почте с описью вложения. При этом застройщик в течение 10 дней должен возвратить участнику долевого строительства уплаченные им деньги.
Застройщик, нарушивший сроки возврата и зачисления денежных средств участника долевого строительства, уплачивает последнему проценты за пользование его деньгами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка. Если участником долевого строительства является гражданин, то указанные проценты выплачиваются в двойном размере (п. 6 статьи 9 Закона 214-ФЗ).
Гарантии качества, предусмотренные договором
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Если объект долевого строительства был создан с отступлением от условий договора, с нарушением требований технических и градостроительных регламентов, проектной документации, что в свою очередь повлекло ухудшение качества этого объекта, а также стало причиной возникновения иных недостатков, наличие которых препятствует его дальнейшему использованию, то участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Если же нарушения требований к качеству объекта существенны или обнаруженные недостатки никак нельзя устранить, то участник долевого строительства имеет полное право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и кроме этого потребовать от застройщика вернуть уплаченные деньги и проценты. Согласно п. 2 статьи 9 Закона 214-ФЗ застройщик в этом случае в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка. Гражданин - участник долевого строительства получает проценты в двойном размере.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором, но при этом не может быть менее 5 лет. Указанный срок исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства. Помните, что претензии к заказчику по качеству объекта можно предъявить только в течение гарантийного срока.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)