Статьи
Н. Афанасьева

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА: ТРЕБОВАНИЯ К ЗАСТРОЙЩИКАМ И ПОРЯДОК РЕКЛАМИРОВАНИЯ

Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Рекламная деятельность




Несмотря на то, что приобретение новых квартир гражданами до ввода их в эксплуатацию является достаточно рискованным способом приобретения жилья (застройщики нередко не исполняют свои обязательства в срок, недострои, мошенничество – продажа одной квартиры нескольким покупателям и т.п.), такое вложение денег в еще не построенный дом является, пожалуй, чуть ли не единственным способом обеспечения новой недвижимости, так как цена на такую недвижимость ниже.

До 2005 года законодательно не была утверждена форма договора между покупателями (дольщиками) и застройщиками. Застройщиком согласно п. 16 статьи 1 Градостроительного кодекса является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Начиная с 1 апреля 2005 года, вступил в законную силу Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закон), который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением права собственности на эти объекты, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В статье рассмотрены два основных вопроса:

  • кто согласно Закону обладает правом на привлечение денежных средств участником долевого строительства для осуществления строительства;
  • каким образом должна осуществляться реклама при долевом строительстве.

Право на привлечение денежных средств

Правом на привлечение денежных средств участников долевого строительства для осуществления этого строительства обладают застройщики, причем в том толковании, которое приведено в п. 1 статьи 2 Закона. Согласно данной статье застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы:
  • имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок;
  • привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Кроме того, застройщик вправе привлекать денежные средства участников только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения или представления проектной декларации в соответствии с Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок (п. 1 статьи 3 Закона).

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства (п. 1 статьи 19 Закона) и опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Декларация также должна представляться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и контролирующий орган.

Несоблюдение какого-либо из вышеперечисленных условий дает гражданину право требовать немедленного возврата переданных им денежных средств, уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Следует обратить внимание, что на дольщика - юридическое лицо данная норма Закона не распространяется.

Реклама при долевом строительстве

Согласно п. 6 статьи 28 Федерального закона от 13.03.2006 №38-ФЗ "О рекламе" не допускается реклама, связанная с привлечением денежных средств физических лиц для строительства жилья.

Исключение составляют:
  • реклама, связанная с привлечением денежных средств на основании договора участия в долевом строительстве;
  • реклама жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
  • реклама, связанная с привлечением и использованием жилищными накопительными кооперативами денежных средств физических лиц на приобретение жилых помещений.

При этом в соответствии с п. 8 статьи 28 Закона о рекламе реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома, не допускается до выполнения застройщиками всех выше указанных условий, дающих им право на привлечение денежных средств, то есть до:
  • выдачи в установленном порядке разрешения на строительство многоквартирного дома;
  • опубликования в средствах массовой информации или размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") проектной декларации;
  • государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства.

Реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома, не допускается в период приостановления в соответствии с федеральным законом деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников для строительства.

При несоблюдении указанных требований рекламирования рекламодатель несет административную ответственность в соответствии со статьей 14.3 Кодекса об административных правонарушениях, а именно наложение административного штрафа:
  • на граждан в размере от 2000 до 2500 рублей;
  • на должностных лиц - от 4000 до 20000 рублей;
  • на юридических лиц - от 40000 до 50000 рублей.







© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)